Wiele osób chciałoby wybudować dom na działce rolnej, jednak może to zrobić tylko rolnik, a w przeciwnym wypadku konieczne jest przekształcenie jej w budowlaną. Do niedawna ten proces był dość skomplikowany, lecz aktualnie można to zrobić znacznie prostszą metodą, choć trzeba uważać na związane z tym konsekwencje. Szerzej o nowym pomyśle na umożliwienie sobie postawienia tutah budynku mieszkalnego opowiemy w tym artykule, dlatego powinien przeczytać go każdy, kto marzy o nowym miejscu zamieszkania w urokliwym miejscu.

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną – najłatwiejsza metoda

Obecnie do odrolnienia działki może dojść w banalnie prosty sposób, uzyskując warunki zabudowy dla gruntu rolnego klasy IV lub niższej, np. na zabudowę siedliskową bądź mieszkaniową. Już po rozpoczęciu budowy istnieje możliwość zmiany klasyfikacji gruntu z rolnego R na zurbanizowane tereny niezabudowane – Bp. W takiej sytuacji, działki nie dotyczą zakazy zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Możliwa jest bowiem inna forma zabudowy, podział na mniejsze grunty i sprzedanie ich pod budownictwo. Uproszczona procedura może jednak wiązać się z procesami sądowymi, za które trzeba sporo zapłacić.

Istotne przepisy odnośnie gruntów rolnych

Według Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r., wyróżnia się:

• grunty rolne z podziałem na orne (R), łąki (Ł), pastwiska (Ps), sady (S), rolne zabudowane (BR), zakrzewione i zadrzewione na użytkach rolnych (Lzr), zdajdujące się pod stawami (WSR), a także pod rowami (W) i nieużytki (N)
• grunty leśne (Ls) oraz zadrzewione i zakrzewione (Lz)
• grunty zabudowane i zurbanizowane, a przede wszystkim obszary mieszkaniowe (B), tereny przemysłowe (Ba), inne miejsca zabudowane (Bi), zurbanizowane obszary niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp) czy tereny rekreacyjno wypoczynkowe (Bz)

Zgodnie ze wspomnianym rozporządzeniem, zurbanizowane tereny niezabudowane lub w czasie zabudowy są gruntami, gdzie rozpoczęto budowę, lecz jej nie skończono, a w związku z tymi pracami doszło do wyłączenia ich z produkcji rolnej lub leśnej. Użytków Bp brakuje więc wśród gruntów rolnych, więc inwestorzy często próbują to wykorzystać w celu obejścia pewnych zakazów, o których mówi ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Aktualnie kwestia tego, czy działka jest rolna zależy właśnie od rodzaju użytku, który wskazuje ewidencja gruntów i budynków. Nieruchomość pozbawiona użytku rolnego przestaje mieć status rolnej, co otwiera przed właścicielem pewne możliwości. Istnieje bowiem opcja podziału na działki o powierzchni mniejszej niż 3 tys. m², a ponadto, obrót taką posiadłością może się odbywać bez ograniczeń.

Jakie podejście do takiego sposobu przekształcenia działki rolnej na budowlaną mają urzędy?

Starostwa różnie podchodzą do takiej możliwości przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Część z nich bez większych problemów się na to zgadza, lecz niektóre są zdania, że Bp jest jedynie stanem tymczasowym w trakcie budowy, a znaczenie ma tylko pierwotny użytek, czyli rolny. Korzystanie z przepisów wspomnianego rozporządzenia w celu odrolnienia gruntów może być więc dosyć ryzykowne.

Pozycja 16 zawarta w załączniku nr 1 do rozporządzenia odnośnie ewidencji gruntów i budynków mówi, że podczas ustalania konturów zurbanizowanych obszarów niezabudowanych lub w czasie zabudowy trzeba uwzględnić postanowienia decyzji wydane w oparciu o art. 11 i art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów oraz leśnych. Pierwsza z nich umożliwia wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, a na podstawie drugiej wymierza się karę, jeśli dojdzie do tego niezgodnie z przepisami. Ze zmianą klasyfikacji należy więc poczekań na ostateczne rozstrzygnięcia związane z przepisami zawartymi w tym dokumencie.

Uproszczona procedura według Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa również podchodzi do tego sposobu z dużą ostrożnością, uznając, że samo oznaczenie użytku lub zakwalifikowanie nieruchomości nie jest równoznaczne z tym, że podlega ona przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W tej sytuacji o wszystkim decyduje moment zakupu działki, w związku z czym przy nabyciu jej z obciążeniem przepisów tej ustawy obciążeń nie likwiduje się automatycznie, gdyż wszystkie przypadki rozpatruje się indywidualnie.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną, aby uniknąć kłopotów?

Prawnicy także stanowczo odradzają pochopne decyzje w sprawie takiego szybkiego odrolnienia działki, gdyż później może to oznaczać spore koszty. Udowodnienie na potrzeby zmiany ewidencji gruntów, że grunt rolny nagle stał się zurbanizowany oraz zabudowany, jest bowiem bardzo skomplikowane i trzeba przy tym zadbać o dopełnienie niezbędnych formalności.

Zdaniem specjalistów w dziedzinie prawa budowlanego, często przed zabudową nieruchomości należy zgłosić budowę lub uzyskać pozwolenie. Ponadto, zabudowa musi się zgadzać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy.

Według ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w MPZP musi się znaleźć informacja o przeznaczeniu gruntów będących użytkami rolnymi klas I-III na cele nierolnicze, do czego potrzebna jest zgoda ministra. W przypadku braku MPZP, można się spotkać z odmową przyznania decyzji o warunkach zabudowy na postawienie budynku na najcenniejszych ziemiach.

Bez planów ogólnych gmin skorzystanie z wyjątku odnośnie braku konieczności uzyskania zgody ministra właściwego zajmującego się rozwojem wsi na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych będących użytkami klas I-III zlokalizowanymi na terenie uzupełnienia zabudowy, jaki może być zawarty w planie ogólnym gminy. Do inwestycji musi dojść według przepisów prawa budowlanego oraz techniczno-budowlanych, ale również pozostałymi regulacjami, które ograniczają zabudowę. Jeśli więc użytek Bp ma jedynie tymczasowy charakter bez przyczyniania się do stałej utraty przez działkę rolnego przeznaczenia, może dojść do unieważnienia decyzji odnośnie podziału oraz sprzedaży, a KOWR ma prawo w każdej chwili wnieść powództwo w związku z tą nieważnością.

Chcąc skorzystać z opisywanego powyżej skróconego sposobu na odrolnienie działki, trzeba upewnić się, że wszystko przebiega zgodnie z przepisami, aby uniknąć później przykrych konsekwencji w postaci solidnych kar finansowych. Dobrym pomysłem będzie z pewnością także skontaktowanie się z prawnikiem, który podpowie, czy w danej sytuacji zastosowanie tej nowej metody jest możliwe. Warto zadbać o tę kwestię, aby w niedalekiej przyszłości móc wybudować w tym miejscu swój wymarzony dom.