Wiele osób ma problemy z określenie przeznaczenia ich działki, a jest to niezwykle istotne dla tych, którzy chcieliby wybudować na niej swój dom. Grunty rolne w większości przypadków uniemożliwiają powiem postawienie budynku bez ich odrolnienia. Warto więc dowiedzieć się, na czym polegają różnice między działką rolną a budowlaną i w jaki sposób można sprawdzić rodzaj tego miejsca. Dzięki tym informacjom, będzie można później bez przeszkód przystąpić do wszelkich procedur związanych ze stworzeniem własnego obiektu mieszkalnego.

Czym jest działka budowlana?

Właściciele działek często są przekonani co do możliwości ich zabudowy, lecz czasami okazuje się, że mają do czynienia z gruntem rolnym. Reguły związane z zagospodarowaniem danych obszarów, w tym także stawiania na nich budynków są zawarte w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znajduje się w niej również szczegółowa definicja działki budowlanej określanej jako nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, jakiej wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w sprzęty infrastruktury technicznej, są zgodne z wymogami realizacji obiektów budowlanych, które wynikają z osobnych przepisów oraz aktów prawa miejscowego.

Wszystkie nieruchomości gruntowe mogą być więc działkami budowlanymi umożliwiającymi rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego, lecz więcej na ten temat można przeczytać poniżej.

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana – warunki, które musi spełniać

Niezwykle istotnym miejscem, z którym należy się zapoznać, chcąc wybudować dom na danej działce, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajduje się w nim informacja na temat obszarów o różnych przeznaczeniach, a także warunki i zasady dotyczące ich zabudowy. Procedura opracowywania MPZP pozwala składać wnioski, zaglądać do projektu w trakcie jego publicznego wyłożenia, a także zgłaszać swoje uwagi po przejrzeniu projektu. Dobrze więc, aby właściciele nieruchomości brali czynny udział w procesie uchwalania tego dokumentu. Zdobyte przez nich w ten sposób informacje mogą bowiem wpłynąć na metodę rozporządzania daną posiadłością. Przeznaczenie, jakiego oczekują właściciele gruntów, to zabudowa jednorodzinna, jaką w MPZP określa się symbolem MN.

Jaką wielkość i cechy geometryczne musi mieć działka budowlana?

Działka budowlana musi spełniać określone wymagania odnośnie powierzchni, a zawiera je MPZP. Liczą się także cechy geometryczne, takie jak kształt czy wymiary, które umożliwiają postawienie na działce jakiegoś obiektu.

Co trzeba wiedzieć na temat dostępu do drogi publicznej?

Wiele nieporozumień pomiędzy sąsiadami na działkach, a zwłaszcza na obszarach, gdzie ma dojść do zabudowy poza miastem, dotyczy dostępu do drogi publicznej. To pojęcie szerzej określa Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według której istnieją 3 możliwości takiego dostępu:

• bezpośredni w przypadku działki leżącej wzdłuż drogi,
• przez drogę wewnętrzną należącą do gminy, czyli gminną lub prywatną drogę wewnętrzną,
• przejeżdżając po działce sąsiada lub kilku działkach, które dzielą nieruchomość od drogi publicznej, do czego potrzebne jest jednak ustanowienie na ścieżce cywilno-prawnej właściwej służebności drogowej przejazdu i przechodu, wpisując to do ksiąg wieczystych.

Istotne kwestie związane z uzbrojeniem działki

Z działkami znajdującymi się na obszarach słabo zurbanizowanych wiąże się konieczność ich uzbrojenia w wymagane urządzenia infrastruktury technicznej, o których mówią osobne przepisy i MPZP. Trzeba tutaj zająć się przygotowaniem przyłącza wodociągowego, kanalizacyjnego, gazowego oraz energetycznego, a w razie braku takiej opcji, poprosić odpowiednich zarządców o rozbudowę sieci. Na terenach o słabej urbanizacji sieci kanalizacji często nie doprowadza się do wszystkich miejsc, jakie w MPZP przewidziano do zabudowy. W takiej sytuacji wspomniany dokument zawiera reguły tymczasowej metody gospodarki ściekami bytowymi, do jakich mogą należeć: gromadzenie ścieków w szczelnych zbiornikach razem z wywiezieniem ich do miejscowych oczyszczalni czy budowę ekologicznego szamba przy swoim domu.

Jak sprawdzić, czy działka jest rolna czy budowlana – procedury

Niektórym brakuje odpowiednich informacji odnośnie tego, jak sprawdzić, czy działka jest budowlana czy rolna. Najistotniejszym dokumentem jest w tej sytuacji MPZP, który potwierdza przeznaczenie danego gruntu. Według przepisów zawartych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opracowanie oraz uchwalanie miejscowych planów należy do obowiązków gmin.

Sprawdzenie przeznaczenia działki w odpowiednim urzędzie

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana i można na niej postawić obiekt mieszkalny? Trzeba o to zadbać jeszcze przed zakupem gruntu, udając się do urzędu gminy oraz starostwa powiatowego, pod które podlega dana działka.

Aby upewnić się, czy na danej działce może dojść do zabudowy, trzeba wybrać się do urzędu gminy lub miasta, do wydziału zajmującego się gospodarką przestrzenną lub planowaniem przestrzennym, skąd można uzyskać informacje odnośnie objęcia działki MPZP i jej przeznaczenia.

Wszelkie informacje dotyczące dostępu do drogi publicznej dostępne w starostwie powiatowym w ewidencji gruntów i budynków, a w kwestiach związanych z uzbrojeniem należy udać się do powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej oraz kartograficznej.

Jak sprawdzić, czy działka jest rolna czy budowlana przez Internet?

Zorientowanie się w kwestii przeznaczenia danej działki jest możliwe przez Internet, jednak trzeba znać jego dokładną lokalizację, a konkretnie: jej numer, obręb ewidencyjny, jednostkę ewidencyjną i powiat. Przydatny do uzyskania tych danych może okazać się tutaj geoportal, otwarte dane przestrzenne w postaci, chociażby e-mapy.

Mnóstwo urzędów gmin ma System Informacji Przestrzennej, który jest dostępny na ich stronach Internetowych. Na tych portalach mapowych mieszczą się dane przestrzenne, takie jak MPZP. Na podstawie tego systemu można zaznajomić się z rysunkiem tego dokumentu i treścią uchwały, lecz trzeba posiadać informacje odnośnie numeru działki oraz obrębu ewidencyjnego.

W przypadku braku MPZP w internecie i SIP w urzędzie gminy, można także poszukać odpowiedniej uchwały w tej kwestii w Biuletynie Informacji Publicznej, do czego konieczna jest znajomość numeru oraz daty uchwały Rady Gminy odnośnie MPZP.

Co oznacza numer ewidencyjny działki?

Część gruntu o jednorodnym stanie prawnym, którą wydzielono za pomocą linii granicznych, a leży w 1 obrębie ewidencyjnym, nazywa się działką geodezyjną. Takim miejscom nadaje się numer ewidencyjny w formie liczby naturalnej, przy czym w danym obrębie każda działka musi mieć inny numer pełniący funkcję jej identyfikatora. W chwili jej podziału, posiadłościom, jakie powstały w ten sposób, nadaje się numer w postaci ułamka.

Sposoby na sprawdzenie rodzaju działki w MPZP

Przed wizytą w urzędzie gminy trzeba uzyskać informacje dotyczące numeru działki i obrębu ewidencyjnego, gdzie jest usytuowana. Warto wspomnieć, że na wsiach obręby określa się nazwami miejscowości, a w miastach numerami. Po informację ustną można wybrać się do wydziału odpowiedzialnego za planowanie przestrzenne, którego pracownicy powiedzą, jakie jest przeznaczenie danego gruntu. Otrzymanie wiadomości pisemnej będzie z kolei możliwe po złożeniu wniosku o wydanie wypisu z części opisowej MPZP lub wyrysu z jego elementów graficznych. Pełną wiedzę na temat planu zapewni zapoznanie się zarówno z treścią, jak i rysunkiem, a możliwości budowlane pozna się dopiero po zebraniu wszystkich niezbędnych danych.

Co zrobić w przypadku działki nieobjętej MPZP?

Inwestorzy często zadają sobie pytanie, w jaki sposób zabudować działkę w sytuacji braku MPZP na danym terenie i zabudowy na pobliskich działkach. Ustawa o planowaniu oraz zagospodarowaniu przestrzennym przedstawia procedury administracyjne zapewniające opcję wydania warunków zabudowy, jeśli spełni się wymagania określone przez działkę. Postępowaniem w tej kwestii zajmuje się wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a odbywa się ono w urzędach gmin.

Decyzja o warunkach zabudowy – co trzeba wiedzieć?

Przy braku MPZP duże znaczenia mają warunki zabudowy, jednak zarówno lokalizację inwestycji celu publicznego, jak i sposób zagospodarowania terenu, określa się w oparciu o odpowiednią decyzję. Miejsce musi być zgodne z zasadami odnośnie usytuowania, a także być uzbrojone lub z opcją uzbrojenia czy posiadać dostęp do drogi publicznej.

Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy trzeba dołączyć następujące dokumenty:

• mapa zasadnicza lub ewidencyjna, które pochodzą z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, a obejmują obszar, do którego odnosi się dane pismo, razem z terenem, na jaki będzie oddziaływać konkretna inwestycja, w skali 1:500 bądź 1:1000.
• określenie granic obszaru objętego wnioskiem,
  • charakterystykę inwestycji zawierającą:
    stwierdzenie zapotrzebowania na wodę i energię, a także metody oczyszczania ścieków oraz innych potrzeb odnośnie infrastruktury technicznej, a gdy zajdzie taka potrzeba – sposobu unieszkodliwiania odpadów
  • określenie przewidywanego sposobu zagospodarowania terenu, a także charakterystyki zabudowy, istotne są tutaj również takie kwestie, jak przeznaczenie i wielkość projektowanych budynków czy powierzchnia obszaru, która podlega przekształceniu, a wszystko powinno być zaprezentowane w postaci opisowej oraz graficznej
• informacja o charakterystycznych parametrach technicznych inwestycje oraz dane obrazujące jej wpływ na środowisko

Informacja o tym, czy dana działka jest rolną czy budowlaną jest niezwykle istotna dla wielu ludzi marzącym o własnym budynku mieszkalnym. Powyższe informacje z pewnością w znacznym stopniu przybliżą temat i pomogą podjąć odpowiednie kroki w celu poznania przeznaczenia danego miejsca. Wiąże się z tym wiele procedur, jednak warto poświęcić na nie trochę czasu, aby sprawdzić, czy istnieje możliwość wybudowania tutaj własnego domu.